Nachmieter finden: So kommen Sie früher aus dem Mietvertrag

Wer vor dem nächsten Kündigungstermin aus der Wohnung will, kann einen Nachmieter vorschlagen. Ist die Person zumutbar, zahlungsfähig und bereit, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, endet Ihre Pflicht zur Mietzahlung in der Regel mit deren Einzug. Finden Sie niemanden, zahlen Sie die Miete bis zum nächsten ordentlichen Termin. Hier lesen Sie, wie Sie einen geeigneten Nachmieter finden und was Sie dabei beachten müssen.

Ausserterminlicher Auszug: das Prinzip

In der Schweiz können Sie einen Mietvertrag nur auf bestimmte Termine und mit einer Frist kündigen. Welche Termine gelten, steht im Mietvertrag und in den Regeln Ihres Kantons, siehe Kündigungstermine Wohnung. Wer früher ausziehen will, gibt die Wohnung «ausserterminlich» zurück.

Das Obligationenrecht erlaubt das, schützt aber auch die Vermieterschaft. Der Mieterinnen- und Mieterverband fasst es so zusammen:

• Sie schulden den Mietzins bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin.
• Davon befreit sind Sie, wenn Sie eine zumutbare und zahlungsfähige Person vorschlagen, die den Vertrag übernimmt.
• Von der Zahlungspflicht befreit sind Sie erst, wenn der Nachmieter das Mietverhältnis antritt.

Was ist ein «zumutbarer» Nachmieter?

Die Vermieterschaft darf einen Vorschlag nur aus wichtigen, sachlichen Gründen ablehnen. Persönliche Abneigung oder vage Befürchtungen reichen nicht. Der Fachverlag WEKA nennt diese Punkte:

• Gleiche Bedingungen: Der Nachmieter übernimmt den Vertrag mit gleichem Mietzins, gleichen Nebenkosten und gleichen Kündigungsbestimmungen.
• Zahlungsfähigkeit: Das Einkommen muss die Miete samt Nebenkosten vernünftig tragen. Als Faustregel gilt, dass die Miete höchstens etwa ein Drittel des Einkommens betragen sollte. Entscheidend ist aber die Gesamtbeurteilung.
• Passend zur Wohnung: Eine viel grössere Familie in einer kleinen Wohnung kann ein sachlicher Ablehnungsgrund sein.
• Keine strengeren Anforderungen: Die Vermieterschaft darf vom Nachmieter nicht mehr verlangen als damals von Ihnen.

Zur Prüfung darf die Vermieterschaft zum Beispiel einen Betreibungsauszug verlangen. Einzelne Betreibungen beweisen noch keine Zahlungsunfähigkeit, viele Betreibungen, eine erfolglose Pfändung oder Verlustscheine dagegen schon.

Nachmieter finden: so gehen Sie vor

1. Mietvertrag prüfen: Notieren Sie Mietzins, Nebenkosten, nächsten Kündigungstermin und allfällige Zusatzverträge, etwa für einen Parkplatz.
2. Vermieterschaft informieren: Teilen Sie schriftlich mit, dass Sie vorzeitig ausziehen möchten und auf welches Datum. Fragen Sie, welche Unterlagen die Verwaltung von Interessenten verlangt.
3. Inserat aufgeben: Beschreiben Sie die Wohnung sachlich mit Mietzins, Nebenkosten, Zimmerzahl, Fläche und Bezugsdatum. Gute Fotos helfen.
4. Besichtigungen organisieren: Zeigen Sie die Wohnung selbst. Planen Sie feste Zeitfenster ein, damit es nicht zu viele Einzeltermine braucht.
5. Dossiers sammeln: Bitten Sie Interessierte um ein vollständiges Bewerbungsdossier.
6. Vorschlag einreichen: Schicken Sie die Dossiers geeigneter Personen schriftlich an die Verwaltung, am besten eingeschrieben. Schlagen Sie wenn möglich mehrere Personen vor.
7. Alles dokumentieren: Bewahren Sie Kopien Ihres Vorschlags und der Antwort der Vermieterschaft auf.

Das gehört in das Dossier

• ausgefülltes Anmeldeformular der Verwaltung
• aktueller Betreibungsauszug
• Kopie von Pass, Identitätskarte oder Ausländerausweis
• Nachweis über Einkommen oder Arbeitsstelle, je nach Verwaltung
• Referenz der bisherigen Vermieterschaft, falls vorhanden

Das Inserat: was hineingehört

Ein klares Inserat spart Ihnen Zeit, weil sich nur Personen melden, für welche die Wohnung wirklich passt. Achten Sie auf diese Angaben:

• Adresse oder Quartier, Stockwerk und Lift
• Zimmerzahl, Wohnfläche und Bezugsdatum
• Nettomiete und Nebenkosten getrennt aufgeführt
• Ausstattung wie Balkon, Waschmaschine, Keller oder Estrich
• Hinweis, dass die Verwaltung über den Vertrag entscheidet
• wie und bis wann Interessierte sich melden sollen

Schreiben Sie ehrlich, auch über Nachteile wie Lärm oder fehlenden Lift. Wer schon bei der Besichtigung enttäuscht ist, springt später eher ab.

Besichtigungen: das sollten Sie wissen

Bei einem gekündigten Mietverhältnis müssen Sie Besichtigungen für die Weitervermietung zulassen, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Bei einem ausserterminlichen Auszug liegt es ohnehin in Ihrem Interesse, die Wohnung zu zeigen. Räumen Sie vor den Terminen auf, lüften Sie und halten Sie die wichtigsten Zahlen bereit. Fragen zum Haus, etwa zu Hausordnung oder Waschküche, beantworten Sie nach bestem Wissen und verweisen sonst an die Verwaltung.

Zeitplan für einen frühen Auszug

1. Acht bis zehn Wochen vorher: Verwaltung informieren und Inserat aufgeben.
2. Sechs bis acht Wochen vorher: Besichtigungen durchführen und Dossiers sammeln.
3. Fünf bis sechs Wochen vorher: Geeignete Personen schriftlich vorschlagen.
4. Zwei bis vier Wochen vorher: Antwort der Verwaltung abwarten und Abgabetermin vereinbaren.
5. Am Schluss: Umzug, Endreinigung und Übergabe.

Der Zeitplan ist ein Richtwert. Je gefragter die Wohnung und die Region, desto schneller finden sich Interessierte.

Wie lange darf die Verwaltung prüfen?

Eine feste Frist steht nicht im Gesetz. Laut einem Merkblatt des Mieterinnen- und Mieterverbands sollte die Vermieterschaft in der Regel innert 14 bis 30 Tagen antworten. Lässt sie sich zu lange Zeit, kann das zu Ihren Gunsten zählen.

Sie werden laut Mieterverband von der Mietzahlung befreit, wenn zum Beispiel:

• die Vermieterschaft eine geeignete Person ohne triftigen Grund ablehnt,
• sie zu lange keine Antwort gibt,
• der Nachmieter abspringt, weil die Vermieterschaft den Mietzins erhöhen will.

Rechnen Sie den Prüfzeitraum in Ihre Planung ein. Wer erst zwei Wochen vor dem Wunschtermin einen Vorschlag macht, wird kaum einen nahtlosen Übergang erreichen.

Haftung bis zur Übernahme

Bis der Nachmieter die Wohnung tatsächlich übernimmt, bleiben Sie Mieterin oder Mieter. Das heisst:

• Sie bezahlen die Miete weiter, längstens bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin.
• Vermietet die Verwaltung die Wohnung früher an jemand anderen, muss sie sich das anrechnen lassen.
• Die Wohnung geben Sie wie bei jedem Auszug gereinigt und mit allen Schlüsseln zurück.

Auch ohne Nachmieter dürfen Sie die Wohnung früher zurückgeben, Sie zahlen dann aber weiter. Vereinbaren Sie einen Abgabetermin mit der Verwaltung. Reagiert sie nicht, empfiehlt der Beobachter, die gereinigte Wohnung zu verlassen und die Schlüssel eingeschrieben zu senden.

Für die Rückgabe gelten die normalen Regeln der Wohnungsabnahme, siehe Wohnungsabgabe: Checkliste und Ablauf.

Typische Fehler

• Kein schriftlicher Vorschlag: Ohne Dokumentation können Sie später kaum beweisen, wen Sie wann vorgeschlagen haben.
• Ungeeignete Kandidaten: Wer offensichtlich zu wenig verdient, wird abgelehnt, und die Zeit läuft weiter.
• Bedingungen ändern: Sie dürfen dem Nachmieter keinen tieferen Mietzins versprechen.
• Möbelverkauf als Bedingung: Möchten Sie Möbel verkaufen, ist das eine freiwillige Abmachung mit dem Nachmieter. Machen Sie sie nicht zur Voraussetzung, sonst springen Interessierte ab.
• Zusatzverträge vergessen: Parkplatz oder Garage laufen oft separat.

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Häufige Fragen

Muss ich einen Nachmieter suchen, wenn ich ordentlich kündige?

Nein. Halten Sie Kündigungstermin und Frist ein, brauchen Sie keinen Nachmieter.

Wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen?

Im Grundsatz reicht eine zumutbare und zahlungsfähige Person. Mehrere Vorschläge erhöhen aber die Chance, dass jemand angenommen wird.

Darf die Verwaltung einen eigenen Mieter wählen?

Ja. Findet die Verwaltung selbst jemanden, der früher einzieht, endet Ihre Zahlungspflicht ebenfalls mit dessen Einzug.

Was passiert, wenn der Nachmieter abspringt?

Dann zahlen Sie weiter, bis jemand anderes übernimmt oder der nächste Kündigungstermin erreicht ist. Springt er ab, weil die Vermieterschaft den Mietzins erhöhen will, kann das laut Mieterverband zu Ihren Gunsten zählen.

Darf die Vermieterschaft den Mietzins für den Nachmieter erhöhen?

Der Nachmieter muss den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen übernehmen können. Eine Erhöhung als Bedingung für die Übernahme ist problematisch. Lassen Sie sich in diesem Fall beraten.

Bekomme ich mein Mietzinsdepot sofort zurück?

Das Depot wird nach der Abnahme der Wohnung und der Klärung allfälliger Forderungen freigegeben, wie bei jedem Auszug.

Wo erhalte ich Hilfe?

Der Mieterinnen- und Mieterverband bietet eine kostenpflichtige Rechtsauskunft per Telefon an. Bei Streit ist die Schlichtungsbehörde für Mietsachen zuständig.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.