Kündigungstermine Wohnung: Fristen und Termine in allen Kantonen

Wer eine Mietwohnung kündigen will, muss zwei Dinge kennen: die Kündigungsfrist und den Kündigungstermin. Die Frist beträgt für Wohnungen mindestens drei Monate. Auf welches Datum Sie kündigen können, steht im Mietvertrag. Fehlt dort eine Regel, gelten die ortsüblichen Termine Ihres Kantons oder Ihrer Gemeinde. Die Übersicht unten zeigt, welche das sind, und erklärt, wie Sie richtig und rechtzeitig kündigen.

Kündigungsfrist und Kündigungstermin: der Unterschied

• Kündigungsfrist: die Zeit zwischen dem Eintreffen der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses. Für Wohnungen sind es mindestens drei Monate (Art. 266c OR).
• Kündigungstermin: das Datum, auf das der Mietvertrag endet, zum Beispiel der 31. März oder der 30. September.

Der Vertrag kann längere Fristen vorsehen, aber keine kürzeren. Die Termine im Mietvertrag gehen vor. Sagt der Vertrag nichts, gelten die ortsüblichen Termine. Gibt es keinen Ortsgebrauch, können Sie auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen (Art. 266c OR). Für möblierte Einzelzimmer gelten kürzere Fristen von zwei Wochen.

Ortsübliche Kündigungstermine nach Kanton

Die folgende Übersicht beruht auf einer öffentlich publizierten Zusammenstellung (Stand 2023). Massgebend ist immer Ihr Mietvertrag. Im Zweifel gibt die Schlichtungsbehörde für Mietsachen in Ihrer Region Auskunft über den Ortsgebrauch.

• Aargau: 31. März, 30. Juni, 30. September
• Appenzell Ausserrhoden: jedes Monatsende ausser Dezember
• Appenzell Innerrhoden: jedes Monatsende ausser Dezember
• Basel-Landschaft: jedes Monatsende ausser Dezember
• Basel-Stadt: jedes Monatsende ausser Dezember
• Bern: Stadt und Umgebung 30. April und 31. Oktober, in anderen Gemeinden je nach Ort jedes Monatsende ausser Dezember
• Freiburg: 31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember
• Genf: keine ortsüblichen Termine
• Glarus: jedes Monatsende
• Graubünden: je nach Gemeinde 31. März und 30. September, teils auch 30. Juni
• Jura: je nach Gemeinde 31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember oder jedes Monatsende
• Luzern: keine ortsüblichen Termine
• Neuenburg: 31. März, 30. Juni, 30. September
• Nidwalden: 31. März, 30. Juni, 30. September
• Obwalden: 31. März, 30. Juni, 30. September
• Schaffhausen: jedes Monatsende ausser Dezember
• Schwyz: jedes Monatsende ausser Dezember
• Solothurn: 31. März und 30. September, im Bezirk Olten-Gösgen zusätzlich 30. Juni
• St. Gallen: jedes Monatsende ausser Dezember
• Tessin: Lugano und Umgebung 29. März und 29. September, sonst je nach Gemeinde keine Termine oder 31. März und 30. September
• Thurgau: je nach Gemeinde jedes Monatsende ausser Dezember oder 31. März, 30. Juni, 30. September
• Uri: jedes Monatsende ausser Dezember
• Waadt: je nach Gemeinde 1. April, 1. Juli, 1. Oktober
• Wallis: keine ortsüblichen Termine
• Zug: 31. März, 30. Juni, 30. September
• Zürich: Stadt Zürich 31. März und 30. September, übriger Kanton 31. März, 30. Juni, 30. September

Gibt es keine ortsüblichen Termine, etwa in Genf, Luzern oder im Wallis, kündigen Sie auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.

Ein Beispiel

Sie wohnen in der Stadt Zürich, Ihr Mietvertrag nennt keine eigenen Termine. Sie möchten auf den 30. September ausziehen. Die Kündigungsfrist von drei Monaten beginnt am 1. Juli. Die Kündigung muss deshalb spätestens am 30. Juni bei der Vermieterschaft eintreffen. Kommt sie erst am 1. Juli an, gilt sie auf den nächsten Termin, also auf den 31. März des folgenden Jahres.

So kündigen Sie richtig

• Schriftlich und eigenhändig unterschrieben: Eine E-Mail oder ein Fax genügen nicht (Art. 266l OR).
• Alle Mieter unterschreiben: Stehen mehrere Personen im Vertrag, etwa in einer WG oder bei Paaren, unterschreiben alle.
• Familienwohnung: Bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften braucht es die ausdrückliche Zustimmung beider, auch wenn nur eine Person den Vertrag unterschrieben hat (Art. 266m OR).
• Eingeschrieben senden: So können Sie beweisen, wann die Kündigung angekommen ist. Alternativ übergeben Sie sie persönlich und lassen sich den Empfang auf einer Kopie bestätigen.
• Rechtzeitig: Massgebend ist nicht der Poststempel, sondern der Empfang. Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Frist eintreffen. Ein eingeschriebener Brief gilt in der Regel an dem Tag als zugestellt, an dem er erstmals auf der Post abgeholt werden kann. Geben Sie ihn deshalb mindestens drei Werktage früher auf.

Die Kündigung muss während der Geschäftszeiten ankommen. Planen Sie deshalb Wochenenden und Feiertage ein und senden Sie sie lieber einige Tage früher.

Vorzeitig ausziehen mit Nachmieter

Möchten Sie vor dem nächsten Termin ausziehen, können Sie der Vermieterschaft eine Nachmieterin oder einen Nachmieter vorschlagen. Die Person muss zumutbar und zahlungsfähig sein und den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen (Art. 264 OR). Gesetzlich genügt ein einziger Vorschlag. Die Vermieterschaft braucht für die Prüfung meist 14 bis 30 Tage. Bis die Nachfolge geregelt ist, bleiben Sie für die Miete verantwortlich.

Steht der Auszugstermin fest, lohnt sich eine frühe Anfrage bei Umzugsfirmen. Rund um die Zügeltermine Ende März, Juni und September sind sie stark gefragt. Über Movline24 erhalten Sie bis zu 5 Gratis-Offerten: Umzugsofferten vergleichen. Wird es knapp, hilft die Seite Umzug kurzfristig.

Nach dem Tod eines Mieters

Stirbt eine Mieterin oder ein Mieter, können die Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (Art. 266i OR), auch wenn der Vertrag längere Fristen vorsieht. Mehr dazu unter Räumung nach Todesfall.

Nach der Kündigung: so geht es weiter

1. Bestätigung der Kündigung von der Vermieterschaft verlangen, falls keine kommt.
2. Übergabetermin vereinbaren und die Wohnungsabgabe Checkliste durchgehen.
3. Umzug und Endreinigung mit Abnahmegarantie anfragen.
4. Nach dem Umzug innert 14 Tagen bei der Gemeinde melden, siehe Umzug melden.

Häufige Fragen zu Kündigungsterminen

Kann ich auf jedes Monatsende kündigen?

Nur wenn der Mietvertrag das vorsieht oder es in Ihrem Kanton ortsüblich ist, etwa in Basel-Stadt oder St. Gallen auf jedes Monatsende ausser Dezember.

Was gilt, wenn Mietvertrag und Ortsgebrauch verschieden sind?

Der Mietvertrag geht vor, solange er die gesetzliche Mindestfrist von drei Monaten einhält.

Muss die Vermieterschaft ein Formular verwenden?

Ja. Kündigt die Vermieterschaft, muss sie ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden (Art. 266l OR). Für Mieterinnen und Mieter genügt ein unterschriebener Brief.

Was passiert bei einer verspäteten Kündigung?

Sie ist nicht ungültig, sondern gilt auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a OR).

Wie lange vorher sollte ich eine Umzugsfirma buchen?

Sobald der Auszugstermin feststeht. Die Offerten über Movline24 bleiben 10 Tage für Ihren Wunschtermin reserviert.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen helfen die Schlichtungsbehörde für Mietsachen oder der Mieterinnen- und Mieterverband.