Checkliste Wohnungsbesichtigung: Darauf sollten Sie achten

Bei einer Wohnungsbesichtigung sollten Sie den Zustand der Räume, die Nebenkosten, Lärm und Licht sowie Waschküche und Keller genau prüfen und offene Fragen direkt der Verwaltung stellen. Eine Checkliste hilft, in den wenigen Minuten vor Ort nichts zu vergessen und mehrere Wohnungen fair zu vergleichen. Wer gut vorbereitet ist, entscheidet schneller und kann die Bewerbung noch am selben Tag einreichen. Hier finden Sie die wichtigsten Punkte, geordnet nach Bereichen.

Vor der Besichtigung

Eine gute Besichtigung beginnt zu Hause. Prüfen Sie vorher, ob die Wohnung überhaupt zu Ihrem Alltag und Budget passt.

• Budget rechnen: Nettomiete plus Nebenkosten, dazu das Mietzinsdepot. Bei Wohnungen darf das Depot höchstens drei Monatsmieten betragen.
• Lage prüfen: Arbeitsweg, öffentlicher Verkehr, Einkaufen, Schule oder Kita auf der Karte ansehen.
• Inserat genau lesen: Stockwerk, Lift, Fläche, Bezugstermin und ob Parkplatz oder Keller separat kosten.
• Unterlagen bereithalten: Betreibungsauszug und die wichtigsten Dokumente für die Bewerbung. Was dazugehört, steht im Ratgeber Wohnungsbewerbung: Diese Unterlagen braucht Ihr Dossier.
• Ausrüstung mitnehmen: Handy für Fotos, Meterband, Notizblock und diese Checkliste.

Seien Sie pünktlich und planen Sie genug Zeit ein. Bei Sammelbesichtigungen sind oft viele Interessierte gleichzeitig vor Ort. Wer früh da ist, kann die Räume in Ruhe ansehen und hat eher Gelegenheit, der Verwaltung Fragen zu stellen.

Checkliste: Zustand der Wohnung

Gehen Sie Raum für Raum durch. Achten Sie dabei nicht nur auf den ersten Eindruck, sondern auf Details, die im Alltag stören oder später Kosten verursachen können.

Wände, Böden, Fenster

• Risse, Wasserflecken oder dunkle Stellen an Wänden und Decken, besonders in Ecken und hinter Möbeln
• Muffiger Geruch als Hinweis auf Feuchtigkeit oder Schimmel
• Zustand von Parkett, Plättli oder Teppich: Kratzer, Flecken, lose Stellen
• Fenster: Schliessen sie dicht? Gibt es Doppel- oder Dreifachverglasung?
• Storen und Rollläden: Funktionieren sie?
• Anzahl und Lage der Steckdosen und Anschlüsse für Internet und TV

Küche und Bad

• Alter und Zustand von Herd, Backofen, Kühlschrank, Geschirrspüler und Dampfabzug
• Wasserdruck und Warmwasser: Hahn kurz laufen lassen
• Kalk, Risse oder Abplatzungen in Lavabo, Dusche und Badewanne
• Fugen in Dusche und Bad auf Schimmel prüfen
• Lüftung im Bad: Fenster oder Ventilator?
• Platz für eigene Geräte, zum Beispiel einen Tumbler oder eine eigene Waschmaschine

Checkliste: Nebenkosten und Heizung

Die Nebenkosten machen einen spürbaren Teil der Wohnkosten aus. Klären Sie deshalb genau, was im Betrag enthalten ist.

• Akonto oder pauschal: Bei Akontozahlungen erhalten Sie jährlich eine Abrechnung und zahlen nach oder erhalten Geld zurück. Bei einer Pauschale ist der Betrag fest.
• Was ist enthalten: Heizung, Warmwasser, Hauswart, Treppenhausreinigung, Lift, Gartenpflege, Kabelfernsehen?
• Letzte Abrechnung: Fragen Sie, ob es in den letzten Jahren hohe Nachzahlungen gab.
• Heizsystem: Fernwärme, Wärmepumpe, Gas oder Öl? Gibt es Heizkostenverteiler oder Zähler pro Wohnung?
• Strom: Ist der Strom separat beim lokalen Werk zu bezahlen?

Checkliste: Lärm, Licht und Umgebung

• Strassen-, Bahn- oder Fluglärm: Fenster kurz öffnen und hinhören
• Lärm im Haus: Wie hellhörig sind Böden und Wände?
• Nahe Restaurants, Bars, Schulen oder Baustellen
• Ausrichtung der Räume und Sonnenlicht, besonders im Wohnzimmer und auf dem Balkon
• Einsicht durch Nachbarhäuser
• Handyempfang in der Wohnung

Besichtigen Sie wenn möglich zu einer Tageszeit, zu der Sie sonst zu Hause sind. Am Abend klingt eine Strasse oft anders als am Mittag. Ein kurzer Spaziergang ums Haus zeigt zudem, wie das Quartier wirkt.

Checkliste: Waschküche, Keller und Allgemeinräume

• Waschküche: Wie viele Geräte gibt es für wie viele Parteien? Gibt es einen Waschplan oder ein Reservationssystem? Ist ein Tumbler oder Trocknungsraum vorhanden?
• Keller und Estrich: Gibt es ein eigenes Abteil? Ist es trocken und abschliessbar?
• Velo- und Kinderwagenraum: Genug Platz und gut erreichbar?
• Parkplatz oder Garage: Vorhanden, im Preis inbegriffen oder separat zu mieten?
• Treppenhaus und Lift: Sauber und gepflegt? Passen grosse Möbel durch?
• Kehricht: Wo stehen Container, und wie funktioniert die Entsorgung?

Warnsignale bei der Besichtigung

Manche Hinweise deuten auf Probleme hin, die sich erst nach dem Einzug richtig zeigen. Fragen Sie genauer nach, wenn Ihnen Folgendes auffällt:

• frisch gestrichene Einzelstellen, etwa nur in einer Zimmerecke
• beschlagene Fenster oder Wasser auf den Fensterbänken
• starker Duft von Raumspray, der andere Gerüche überdecken könnte
• keine klaren Angaben zu Nebenkosten oder Renovationen
• Druck, sofort zu unterschreiben oder eine Gebühr zu bezahlen

Fragen an die Verwaltung

Notieren Sie sich vor dem Termin Ihre wichtigsten Fragen. Diese Punkte sollten Sie klären:

1. Warum zieht die bisherige Mieterschaft aus?
2. Sind Renovationen geplant, etwa an Küche, Bad, Fassade oder Leitungen?
3. Werden vor dem Einzug noch Mängel behoben, zum Beispiel neu gestrichen?
4. Welche Kündigungstermine und -fristen gelten? Mehr dazu unter Kündigungstermine Wohnung.
5. Sind Haustiere erlaubt?
6. Was steht in der Hausordnung, etwa zu Ruhezeiten und Waschküche?
7. Wie hoch war der bisherige Mietzins?
8. Bis wann muss die Bewerbung eingereicht werden, und wann fällt der Entscheid?

Bisheriger Mietzins

In einigen Kantonen muss die Vermieterschaft den Anfangsmietzins mit einem amtlichen Formular mitteilen, auf dem auch der bisherige Mietzins steht. Das gilt laut dem Fachverlag WEKA zum Beispiel im Kanton Zürich, solange der Leerwohnungsbestand unter 1,5 Prozent liegt. Halten Sie den Anfangsmietzins für missbräuchlich, können Sie ihn innert 30 Tagen nach der Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Lassen Sie sich in diesem Fall beraten, etwa beim Mieterinnen- und Mieterverband.

Nach der Besichtigung

1. Notizen ergänzen: Halten Sie Ihre Eindrücke direkt nach dem Termin fest, solange Sie sich gut erinnern.
2. Fotos sortieren: Ordnen Sie die Bilder der Wohnung zu, besonders wenn Sie mehrere besichtigen.
3. Vergleichen: Bewerten Sie die Wohnungen nach den gleichen Kriterien.
4. Rasch entscheiden: Gefällt Ihnen die Wohnung, reichen Sie die Bewerbung möglichst noch am gleichen Tag ein.
5. Bei Zusage: Prüfen Sie den Mietvertrag in Ruhe, bevor Sie unterschreiben.

Beim Einzug lohnt sich ein genaues Antrittsprotokoll. Notieren Sie alle Mängel schriftlich, auch kleine Kratzer und Flecken, und melden Sie Mängel, die Sie erst später entdecken, rasch schriftlich der Verwaltung. Das schützt Sie davor, beim Auszug für Schäden bezahlen zu müssen, die schon vorher da waren.

Kompakte Checkliste zum Ausdrucken

• Budget mit Miete, Nebenkosten und Depot gerechnet
• Wände, Decken und Ecken auf Feuchtigkeit geprüft
• Fenster, Storen und Böden angeschaut
• Küchengeräte und Bad kontrolliert, Wasser laufen lassen
• Nebenkosten und Heizsystem geklärt
• Lärm, Licht und Handyempfang geprüft
• Waschküche, Keller, Velo- und Parkplatz angesehen
• Fragen zu Renovationen, Haustieren und Hausordnung gestellt
• Bisherigen Mietzins erfragt
• Fotos gemacht und Notizen ergänzt

Umzug früh planen

Ist der Mietvertrag unterschrieben, geht es oft schnell. Kündigen Sie die alte Wohnung fristgerecht und melden Sie den Umzug rechtzeitig bei der Gemeinde, siehe Umzug melden. Für den Zügeltag und die Endreinigung der alten Wohnung vergleichen Sie über Movline24 bis zu 5 Gratis-Offerten geprüfter Firmen für Umzug und Reinigung. Die Anfrage stellen Sie im Anfrageformular.

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Wohnungsbesichtigung?

Das ist unterschiedlich. Bei Sammelbesichtigungen bleibt oft wenig Zeit. Umso wichtiger ist eine Checkliste, damit Sie gezielt prüfen können.

Darf ich bei der Besichtigung Fotos machen?

Fragen Sie kurz nach, besonders wenn die Wohnung noch bewohnt ist. Persönliche Gegenstände der bisherigen Mieterschaft fotografieren Sie nicht.

Woran erkenne ich Schimmel?

An dunklen Flecken, besonders in Ecken, an Fensterlaibungen und hinter Möbeln, sowie an muffigem Geruch. Fragen Sie im Zweifel nach.

Was ist besser: Nebenkosten akonto oder pauschal?

Akonto ist genauer, weil nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet wird. Eine Pauschale ist planbarer. Wichtig ist, dass der Betrag realistisch ist.

Soll ich die bisherigen Mieter nach ihren Erfahrungen fragen?

Ja, wenn sich die Gelegenheit ergibt. Sie wissen am besten, wie es mit Lärm, Heizung und Nachbarschaft aussieht.

Muss die Verwaltung Mängel vor dem Einzug beheben?

Die Wohnung muss in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben werden. Halten Sie Mängel im Antrittsprotokoll fest und klären Sie schriftlich, was noch behoben wird.

Kann ich eine Wohnung ohne Besichtigung mieten?

Möglich ist es, aber riskant. Lassen Sie die Wohnung wenn möglich von einer Vertrauensperson ansehen oder vereinbaren Sie eine Videobesichtigung.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.