Mietvertrag unterschreiben: Darauf sollten Sie achten

Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie vor allem Mietzins, Nebenkosten, Mietzinsdepot und Kündigungsregeln genau prüfen. Diese Punkte bestimmen, was Sie jeden Monat bezahlen und wie flexibel Sie später wieder ausziehen können. Nehmen Sie sich für den Vertrag Zeit und lassen Sie sich nicht zu einer schnellen Unterschrift drängen. Dieser Ratgeber zeigt Punkt für Punkt, worauf es ankommt.

Mietzins: Nettomiete und Nebenkosten

Im Mietvertrag steht der Mietzins in der Regel in zwei Teilen: die Nettomiete für die Wohnung und die Nebenkosten. Zusammen ergeben sie den Bruttomietzins, den Sie jeden Monat überweisen. Prüfen Sie, ob die Beträge mit dem Inserat und den Angaben bei der Besichtigung übereinstimmen.

Nebenkosten akonto oder pauschal

Nebenkosten müssen Sie nur bezahlen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt sind. Allgemeine Formulierungen wie «übrige Betriebskosten» genügen nicht. Achten Sie darauf, welche Posten genannt sind, zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Hauswartung oder Treppenhausreinigung.

Es gibt zwei Arten, wie Nebenkosten abgerechnet werden:

• Akonto: Sie bezahlen jeden Monat einen Vorschuss. Einmal im Jahr erhalten Sie eine Abrechnung mit den tatsächlichen Kosten. Je nach Ergebnis zahlen Sie nach oder bekommen Geld zurück. Bei Unklarheiten dürfen Sie die Belege einsehen.
• Pauschal: Sie bezahlen einen festen Betrag. Eine Jahresabrechnung gibt es nicht, und weder Sie noch die Vermieterschaft können eine Differenz nachfordern.

Tipp: Fragen Sie bei Akontozahlungen nach den Abrechnungen der letzten Jahre. So sehen Sie, ob der Vorschuss realistisch ist oder ob Nachzahlungen drohen.

Mietzinsdepot: höchstens drei Monatsmieten

Die meisten Vermieterinnen und Vermieter verlangen eine Sicherheit. Bei Wohnungen darf das Mietzinsdepot höchstens drei Monatsmieten betragen. Das Geld gehört nicht auf ein Konto der Vermieterschaft. Es muss bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegt werden, das auf Ihren Namen lautet.

Die Bank gibt das Depot nur mit Zustimmung beider Parteien heraus oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein Gerichtsurteil. Macht die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend, können Sie die Rückzahlung direkt bei der Bank verlangen.

Statt eines Bankdepots bieten manche Versicherungen eine Mietkautionsversicherung an. Diese ist nur möglich, wenn die Vermieterschaft einverstanden ist, und kostet eine jährliche Prämie, die Sie nicht zurückerhalten.

Anfangsmietzins und Formularpflicht

In mehreren Kantonen muss die Vermieterschaft beim Abschluss eines neuen Mietvertrags ein amtliches Formular verwenden. Darauf steht unter anderem, wie viel die Vormieterin oder der Vormieter bezahlt hat. Gemäss dem Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen gilt die Formularpflicht derzeit in den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich. In den Kantonen Neuenburg und Waadt gilt sie nur in bestimmten Gemeinden oder Bezirken (Stand Oktober 2026). Die Liste kann sich ändern, weil sie von der Lage auf dem Wohnungsmarkt abhängt.

Erscheint Ihnen der Anfangsmietzins zu hoch, können Sie ihn innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Die Frist beginnt mit der Schlüsselübergabe, nicht mit der Unterschrift. Voraussetzung ist unter anderem, dass Sie wegen einer persönlichen Notlage oder der Lage auf dem Wohnungsmarkt unterschreiben mussten oder dass der Mietzins deutlich höher ist als beim Vormieter. Lassen Sie sich in diesem Fall beraten, etwa beim Mieterinnen- und Mieterverband.

Kündigungsfristen und Termine

Für Wohnungen gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten. Gekündigt werden kann auf die im Vertrag genannten oder die ortsüblichen Termine. Diese unterscheiden sich je nach Kanton und Gemeinde. Prüfen Sie im Vertrag:

• Welche Kündigungsfrist gilt?
• Auf welche Termine kann gekündigt werden?
• Ist eine Mindestmietdauer vereinbart, während der Sie nicht ordentlich kündigen können?
• Handelt es sich um einen befristeten Vertrag, der ohne Kündigung endet?

Eine Übersicht nach Kanton finden Sie im Ratgeber Kündigungstermine Wohnung. Wer früher ausziehen möchte, kann einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlagen. Wie das geht, lesen Sie im Ratgeber Nachmieter finden.

Weitere Punkte im Vertrag

Hausordnung und Zusatzbestimmungen

Hausordnung und Allgemeine Bestimmungen sind oft Teil des Vertrags. Lesen Sie diese mit. Sie regeln zum Beispiel die Benützung der Waschküche, Ruhezeiten, Haustiere, das Rauchen, das Aufstellen eigener Geräte oder das Untervermieten.

Kleiner Unterhalt

Kleine Reparaturen und Reinigungsarbeiten, die Sie ohne Fachperson erledigen können, gehen meist zu Ihren Lasten. Manche Verträge nennen dafür einen Betrag. Prüfen Sie, ob die Regelung klar und nachvollziehbar ist.

Nebenräume, Parkplatz und Geräte

Prüfen Sie, ob alle Räume und Einrichtungen im Vertrag stehen, die bei der Besichtigung dazugehörten: Keller- oder Estrichabteil, Bastelraum, Veloraum, Einstellhallenplatz oder Aussenparkplatz. Parkplätze werden oft mit einem separaten Vertrag vermietet, der eigene Kündigungsfristen haben kann. Halten Sie auch fest, welche Geräte zur Wohnung gehören, etwa Kühlschrank, Geschirrspüler oder Waschmaschine.

Mietzinsanpassungen

Manche Verträge sehen einen indexierten oder einen gestaffelten Mietzins vor. Dann steht im Vertrag, nach welchen Regeln und zu welchen Zeitpunkten sich der Mietzins verändern kann. Lassen Sie sich diese Regeln erklären, bevor Sie unterschreiben, damit Sie spätere Erhöhungen in Ihrem Budget einplanen können.

Unzulässige Klauseln

Nicht alles, was im Vertrag steht, ist gültig. Vereinbarungen, wonach Sie die normale Abnützung beheben oder bezahlen müssen, sind zum Beispiel ungültig. Wenn Ihnen eine Klausel ungewöhnlich vorkommt, fragen Sie nach oder lassen Sie den Vertrag prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Checkliste vor der Unterschrift

• Name der Mietparteien, Adresse, Stockwerk und Wohnungsnummer stimmen.
• Mietbeginn, Nettomiete und Nebenkosten sind klar aufgeführt.
• Die Nebenkostenposten sind einzeln genannt, akonto oder pauschal ist klar.
• Das Mietzinsdepot beträgt höchstens drei Monatsmieten und kommt auf ein Konto auf Ihren Namen.
• Kündigungsfrist, Kündigungstermine und eine allfällige Mindestdauer sind klar.
• Im Kanton mit Formularpflicht liegt das Formular zum Anfangsmietzins bei.
• Hausordnung und Zusatzbestimmungen haben Sie gelesen.
• Nebenräume wie Keller, Estrich, Bastelraum oder Parkplatz sind aufgeführt, inklusive allfälliger separater Verträge.
• Ein Termin für die Wohnungsübergabe mit Antrittsprotokoll ist vereinbart.

Wer noch auf Wohnungssuche ist, findet Hilfe in der Checkliste Wohnungsbesichtigung und im Ratgeber zu den Unterlagen für die Wohnungsbewerbung.

Antrittsprotokoll bei der Übergabe

Bei der Übergabe halten Sie gemeinsam mit der Verwaltung den Zustand der Wohnung in einem Antrittsprotokoll fest. Notieren Sie jeden Kratzer, Fleck und Defekt, auch Kleinigkeiten. Machen Sie zusätzlich datierte Fotos. Mängel, die Sie erst später entdecken, melden Sie rasch und schriftlich. Viele Verträge nennen dafür eine kurze Frist.

Das Protokoll schützt Sie beim Auszug: Für Schäden, die schon beim Einzug vorhanden waren, haften Sie nicht. Ohne Protokoll ist das schwer zu beweisen.

Den Umzug planen

Ist der Vertrag unterschrieben, steht der Umzug an. Über Movline24 vergleichen Sie bis zu 5 Gratis-Offerten geprüfter Umzugs- und Reinigungsfirmen, ob für einen Privatumzug oder die Endreinigung der alten Wohnung. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich.

Häufige Fragen

Wie hoch darf das Mietzinsdepot sein?

Bei Wohnungen höchstens drei Monatsmieten. Es muss auf ein Bankkonto oder Depot auf Ihren Namen eingezahlt werden.

Was ist besser, Nebenkosten akonto oder pauschal?

Akonto ist genauer, weil Sie die tatsächlichen Kosten bezahlen. Pauschal ist planbarer, dafür gibt es keine Abrechnung und keine Rückzahlung.

Kann ich den Anfangsmietzins anfechten?

Ja, innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Lassen Sie sich vorher beraten.

Was ist die Formularpflicht?

In einigen Kantonen muss die Vermieterschaft auf einem amtlichen Formular unter anderem den Mietzins des Vormieters angeben. Welche Kantone das betrifft, hängt vom Wohnungsmarkt ab.

Darf ich den Mietvertrag mit nach Hause nehmen?

Fragen Sie danach. Ein seriöses Gegenüber gibt Ihnen Zeit, den Vertrag in Ruhe zu lesen. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstanden haben.

Muss ich beim Einzug ein Protokoll machen?

Eine Pflicht gibt es nicht, es ist aber sehr zu empfehlen. Das Antrittsprotokoll belegt den Zustand der Wohnung und schützt Sie beim Auszug.

Wer unterschreibt bei Paaren den Mietvertrag?

Unterschreiben beide, sind beide Mietparteien mit gleichen Rechten und Pflichten. Unterschreibt nur eine Person, ist nur sie Vertragspartei.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.