Mängelliste neue Wohnung: Mängel beim Einzug richtig festhalten

Halten Sie beim Einzug alle Mängel der neuen Wohnung im Antrittsprotokoll fest und melden Sie später entdeckte Mängel rasch und schriftlich, idealerweise innerhalb der ersten 10 bis 14 Tage. So können Sie beim Auszug belegen, dass ein Schaden schon vor Ihnen da war. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie eine Mängelliste erstellen, welche Fristen gelten und was in die Liste gehört.

Warum die Mängelliste beim Einzug so wichtig ist

Beim Auszug vergleicht die Verwaltung den Zustand der Wohnung mit dem Zustand beim Einzug. Grundlage dafür ist das Protokoll, das bei der Übergabe erstellt wurde. Der Mieterinnen- und Mieterverband weist darauf hin: Für Schäden, die nicht im Protokoll stehen, kann die Vermieterschaft Sie später verantwortlich machen. Ein Kratzer im Parkett, ein Sprung im Lavabo oder ein Fleck im Teppich kann Sie beim Auszug also Geld kosten, obwohl Sie ihn gar nicht verursacht haben.

Eine vollständige Mängelliste schützt Sie deshalb doppelt: Sie beweist den Zustand beim Einzug, und sie gibt Ihnen eine Grundlage, um Mängel beheben zu lassen, die Sie im Alltag stören.

Das Antrittsprotokoll bei der Wohnungsübergabe

Bei der Übergabe der Wohnung gehen Sie in der Regel zusammen mit einer Person der Verwaltung durch alle Räume. Dabei entsteht das Antrittsprotokoll, auch Übernahme- oder Übergabeprotokoll genannt. Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, aber es ist in der Schweiz üblich. Bestehen Sie darauf, dass ein Protokoll erstellt wird.

So gehen Sie bei der Übergabe vor

1. Genug Zeit einplanen: Lassen Sie sich nicht drängen. Prüfen Sie jeden Raum in Ruhe.
2. Gutes Licht nutzen: Machen Sie die Übergabe wenn möglich bei Tageslicht. Nehmen Sie eine Taschenlampe mit.
3. Alles aufschreiben lassen: Achten Sie darauf, dass alle Schäden und Abnützungen im Protokoll stehen, auch kleine und solche, die Sie nicht stören.
4. Genau beschreiben: «Kratzer» genügt nicht. Besser ist «zwei Kratzer im Parkett vor dem Balkonfenster, je etwa 10 cm lang».
5. Fotografieren: Fotografieren Sie jeden Mangel mit Übersicht und Nahaufnahme. Notieren Sie, wo das Bild entstanden ist.
6. Zählerstände festhalten: Lassen Sie die Stände von Strom, Wasser und Heizung, soweit vorhanden, im Protokoll eintragen.
7. Schlüssel zählen: Notieren Sie Anzahl und Art aller Schlüssel, die Sie erhalten.
8. Erst lesen, dann unterschreiben: Unterschreiben Sie nur, was Sie gelesen haben und was stimmt. Verlangen Sie eine Kopie.

Rückgabeprotokoll der Vormieter einsehen

Wurde beim Auszug der Vormieterinnen und Vormieter ein Rückgabeprotokoll erstellt, können Sie verlangen, dass die Vermieterschaft es Ihnen bei der Übergabe zur Einsicht vorlegt. Dieses Recht steht im Obligationenrecht. Das Protokoll zeigt, welche Schäden schon bekannt waren und ob sie behoben wurden. Gleichzeitig können Sie verlangen, dass Ihnen die Höhe des bisherigen Mietzinses mitgeteilt wird.

Checkliste: Darauf achten Sie Raum für Raum

• Böden: Kratzer, Dellen, Flecken, lose Leisten, Risse in Plättli
• Wände und Decken: Löcher, Risse, Verfärbungen, Feuchtigkeitsflecken, Schimmel
• Fenster: Sprünge im Glas, Dichtungen, Griffe, Kondenswasser zwischen den Scheiben
• Storen und Rollläden: Funktion, verbogene Lamellen, Gurte und Kurbeln
• Türen: Schlösser, Klinken, Kratzer, Schliessfunktion
• Küche: Herd, Backofen, Kühlschrank, Geschirrspüler und Dampfabzug auf Funktion prüfen, Abdeckung auf Brandflecken und Risse
• Bad und WC: Risse oder Abplatzungen in Lavabo, Wanne und WC, Fugen, Armaturen, Spiegel, Abflüsse
• Elektrisches: Steckdosen, Schalter, Lampen
• Heizung: Radiatoren und Thermostatventile
• Keller, Estrich und Balkon: Zustand, Feuchtigkeit, Abschlüsse
• Sauberkeit: Ist die Wohnung nicht richtig gereinigt, gehört auch das ins Protokoll

Viele dieser Punkte kennen Sie bereits von der Besichtigung. Unsere Checkliste Wohnungsbesichtigung hilft Ihnen, schon vor der Unterschrift genau hinzuschauen.

Mängel nach dem Einzug: Die Mängelliste

Manche Mängel zeigen sich erst, wenn Sie in der Wohnung leben: Der Backofen heizt nicht richtig, ein Fenster schliesst nicht dicht oder unter dem Teppich kommt ein Fleck zum Vorschein. Solche Mängel melden Sie mit einer separaten Mängelliste.

Testen Sie deshalb in den ersten Tagen gezielt alle Geräte und Installationen: Lassen Sie in Küche und Bad Wasser laufen, schalten Sie Backofen, Kochfelder und Geschirrspüler ein und bedienen Sie jedes Fenster und jeden Storen einmal. So finden Sie versteckte Mängel, solange die Frist für Ihre Meldung noch läuft.

Welche Frist gilt?

Eine feste gesetzliche Frist für die Mängelliste nach dem Einzug gibt es nicht. Wichtig ist, dass Sie sofort handeln. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt, in den ersten 10 bis 14 Tagen nach dem Einzug eine Mängelliste einzureichen, die auch kleine Schäden enthält. Laut dem Bundesportal ch.ch sehen viele Mietverträge eine Frist zwischen 10 und 30 Tagen vor. Schauen Sie in Ihrem Mietvertrag nach, welche Frist für Sie gilt.

Wie melden Sie die Mängel?

• Schriftlich: Schicken Sie die Mängelliste per eingeschriebenem Brief. So können Sie später beweisen, dass und wann Sie gemeldet haben.
• Konkret: Beschreiben Sie jeden Mangel mit Raum, Stelle, Grösse und Art.
• Mit Fotos: Legen Sie Fotos bei oder verweisen Sie darauf.
• Mit Bitte um Bestätigung: Bitten Sie die Verwaltung, die Mängelliste als Ergänzung zum Antrittsprotokoll zu bestätigen.
• Kopie aufbewahren: Legen Sie Protokoll, Mängelliste, Fotos und Postquittung zusammen ab, bis die Wohnung nach Ihrem Auszug abgenommen ist.

Vorlage für Ihre Mängelliste

Eine einfache Mängelliste enthält diese Angaben:

1. Ihr Name, die Adresse der Wohnung und das Datum des Einzugs
2. Datum des Antrittsprotokolls
3. Für jeden Mangel: Raum, genaue Stelle, Beschreibung und Foto-Nummer
4. Hinweis, welche Mängel Sie behoben haben möchten und welche nur festgehalten werden sollen
5. Bitte um schriftliche Bestätigung
6. Datum und Unterschrift

Mängel festhalten oder beheben lassen?

Nicht jeder Mangel muss repariert werden. Viele kleine Abnützungen wollen Sie einfach dokumentieren, damit sie Ihnen beim Auszug nicht angelastet werden. Andere Mängel stören den Gebrauch der Wohnung, etwa ein defekter Kühlschrank oder ein undichtes Fenster. Diese muss die Vermieterschaft beheben, auch wenn Sie den Mangel beim Vertragsabschluss schon kannten.

Reagiert die Verwaltung nicht, können Sie eine Mängelrüge schicken: einen eingeschriebenen Brief mit genauer Beschreibung, Fotos und einer angemessenen Frist, zum Beispiel 14 Tage. Bleibt der Mangel bestehen, gibt es weitere Schritte wie die Hinterlegung des Mietzinses. Dafür gelten besondere Voraussetzungen. Lassen Sie sich in diesem Fall vom Mieterinnen- und Mieterverband oder der Schlichtungsbehörde beraten.

Warum sich die Mängelliste beim Auszug auszahlt

Bei der Wohnungsabgabe vergleicht die Verwaltung den Zustand mit dem Antrittsprotokoll. Was dort und in Ihrer Mängelliste steht, kann Ihnen nicht als neuer Schaden angerechnet werden. Das betrifft etwa Dübellöcher, Kratzer oder Flecken. Ob kleinere Spuren als normale Abnützung gelten, lesen Sie im Ratgeber Dübellöcher beim Auszug. Wie die Abgabe abläuft, erklärt die Checkliste zur Wohnungsabgabe.

Ihre eigene Mängelliste ist auch ein guter Ausgangspunkt für die spätere Endreinigung und Abgabe. Wenn es so weit ist, vergleichen Sie über Movline24 bis zu 5 kostenlose Offerten geprüfter Reinigungsfirmen für eine Umzugsreinigung mit Abnahmegarantie. Die Anfrage stellen Sie unverbindlich über das Offertenformular.

Häufige Fragen

Ist ein Antrittsprotokoll Pflicht?

Nein, gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht. Es ist aber üblich und schützt Sie beim Auszug. Bestehen Sie deshalb darauf, dass eines erstellt wird.

Bis wann muss ich Mängel nach dem Einzug melden?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Melden Sie Mängel sofort. Der Mieterverband empfiehlt die ersten 10 bis 14 Tage, viele Mietverträge nennen 10 bis 30 Tage. Massgebend ist Ihr Vertrag.

Muss die Mängelliste eingeschrieben sein?

Es ist sehr zu empfehlen. Mit einem eingeschriebenen Brief können Sie beweisen, dass und wann Sie die Mängel gemeldet haben.

Was passiert, wenn ein Schaden nicht im Protokoll steht?

Dann kann die Vermieterschaft Sie beim Auszug dafür verantwortlich machen. Melden Sie fehlende Punkte deshalb rasch schriftlich nach.

Darf ich das Protokoll der Vormieter sehen?

Ja. Wurde ein Rückgabeprotokoll erstellt, muss die Vermieterschaft es Ihnen bei der Übergabe auf Verlangen zur Einsicht vorlegen.

Sollte ich die Mängel fotografieren?

Ja. Fotos mit Übersicht und Nahaufnahme ergänzen das Protokoll und helfen bei einem späteren Streit über den Zustand der Wohnung.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.