Wände streichen beim Auszug: Müssen Mieter das wirklich tun?

Mieterinnen und Mieter müssen beim Auszug die Wände in der Regel nicht streichen, solange nur normale Abnützung vorliegt. Zahlen müssen Sie erst bei übermässiger Abnützung, etwa bei Nikotinverfärbungen, grossen Flecken oder farbigen Wänden, die Sie ohne schriftliche Zustimmung gestrichen haben, und auch dann nur anteilig nach dem Alter des Anstrichs. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln, rechnet ein Beispiel durch und zeigt, wann eigenes Streichen sinnvoll ist.

Normale Abnützung oder Schaden?

Wer in einer Wohnung lebt, hinterlässt Spuren. Das Mietrecht unterscheidet deshalb zwischen normaler Abnützung, die mit dem Mietzins abgegolten ist, und übermässiger Abnützung, für die Mieterinnen und Mieter haften. Wie SRF Kassensturz zusammenfasst, gehören leichte Schatten von Bilderrahmen oder kleine Löcher in der Wand zur normalen Abnützung. Dafür müssen Sie beim Auszug nichts bezahlen.

Typisch normale Abnützung

• Leicht vergilbte oder gräuliche Wände nach einigen Jahren
• Helle Ränder, wo Bilder oder Möbel standen
• Einzelne kleine Dübel- oder Nagellöcher in üblicher Anzahl
• Leichte Gebrauchsspuren neben Lichtschaltern und Türen

Typisch übermässige Abnützung

• Nikotin- und Rauchverfärbungen an Wänden und Decken
• Grosse Flecken, Kritzeleien oder Kratzspuren von Haustieren
• Sehr viele oder grosse Bohrlöcher, etwa von Regalen oder TV-Halterungen
• Farbige Wände oder Muster, die ohne Zustimmung der Verwaltung gemalt wurden

Für Löcher in den Wänden gibt es einen eigenen Ratgeber: Dübellöcher beim Auszug: Füllen oder nicht?.

Die Lebensdauer des Anstrichs entscheidet mit

Auch wenn Sie für einen Schaden haften, zahlen Sie nicht den Neuwert. Massgebend ist der Zeitwert, also wie viel der Anstrich zum Zeitpunkt des Auszugs noch wert war. Dafür ziehen Verwaltungen und Schlichtungsbehörden Lebensdauertabellen heran. Verbreitet ist die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterverband und Hauseigentümerverband.

Ein Wandanstrich mit Dispersionsfarbe gilt nach den Angaben, die Beobachter und Comparis aus dieser Tabelle zitieren, nach acht Jahren als amortisiert. Je nach Material und Tabelle können die Werte abweichen. Fragen Sie im Zweifel nach, auf welche Tabelle sich die Verwaltung stützt.

Rechenbeispiel

Angenommen, die Wohnung wurde beim Einzug frisch gestrichen und Sie ziehen nach fünf Jahren aus. Wegen Nikotinverfärbungen muss die Wohnung neu gestrichen werden. Der Maler offeriert die Arbeit für CHF 2'400.

1. Lebensdauer des Anstrichs: 8 Jahre
2. Alter des Anstrichs beim Auszug: 5 Jahre
3. Restliche Lebensdauer: 8 minus 5 gleich 3 Jahre
4. Ihr Anteil: CHF 2'400 geteilt durch 8, mal 3, ergibt CHF 900

Die Zahlen sind ein frei gewähltes Beispiel und keine Preisangabe. Ist der Anstrich beim Auszug älter als acht Jahre, ist der Zeitwert in der Regel null. Für den gewöhnlichen Neuanstrich zahlen Sie dann nichts mehr.

Farbige Wände: Was gilt?

Eine Wand in Petrol oder ein dunkles Schlafzimmer machen eine Wohnung persönlicher. Bauliche Veränderungen an der Mietsache brauchen aber die Zustimmung der Vermieterschaft. Laut Beobachter kommt es vor allem darauf an, ob diese Zustimmung schriftlich vorliegt.

• Ohne schriftliche Zustimmung: Sie müssen beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellen oder die Kosten dafür tragen. Laut Beobachter wird auch hier anteilig nach dem Alter des Anstrichs gerechnet. Braucht der Maler wegen der dunklen Farbe zusätzliche Anstriche, geht dieser Mehraufwand auf Ihre Rechnung.
• Mit schriftlicher Zustimmung: Hat die Verwaltung das Streichen erlaubt und sich nicht ausdrücklich vorbehalten, dass Sie zurückstreichen, kann sie das beim Auszug in der Regel nicht verlangen.

Planen Sie, farbig zu streichen, holen Sie die Zustimmung deshalb vorher schriftlich ein und halten Sie fest, ob Sie beim Auszug zurückstreichen müssen.

Rauchen und Nikotin

Nikotin hinterlässt gelbliche bis braune Verfärbungen und einen Geruch, der in Wänden und Decken bleibt. Das gilt als übermässige Abnützung. Laut SRF Kassensturz kommt ein Sonderfall hinzu: Reicht ein normaler Anstrich nicht und braucht es einen Isoliergrund oder eine Nikotinsperre, müssen Mieterinnen und Mieter diesen Zusatzaufwand bezahlen, auch wenn die Lebensdauer des normalen Anstrichs schon abgelaufen ist.

Prüfen Sie zudem Ihre Privathaftpflichtversicherung. Sie deckt viele Mieterschäden, manche Policen schliessen Schäden durch Rauchen aber aus.

Selber streichen: Lohnt sich das?

Manche Mieterinnen und Mieter greifen vor dem Auszug selber zum Pinsel, um eine Rechnung zu vermeiden. Das kann sinnvoll sein, aber nur mit Absprache. Ein ungleichmässiger Anstrich, Farbspritzer auf Boden und Steckdosen oder ein falscher Farbton können am Ende teurer werden als die anteiligen Kosten für den Maler.

1. Fragen Sie die Verwaltung vorher: Klären Sie, ob Sie selber streichen dürfen, welche Farbe und welcher Farbton verlangt sind und ob ein Fachbetrieb nötig ist.
2. Gleiche Farbe verwenden: Fragen Sie nach Produkt und Farbton des bestehenden Anstrichs. Weiss ist nicht gleich Weiss.
3. Sauber arbeiten: Boden, Fenster, Steckdosen und Schalter abdecken, Löcher vorher füllen, ganze Wandflächen streichen statt einzelne Stellen.
4. Zeit einplanen: Die Farbe muss vor der Endreinigung trocken sein. Streichen Sie deshalb einige Tage vor der Abgabe.
5. Festhalten lassen: Lassen Sie im Abgabeprotokoll notieren, dass die Wände in Ordnung sind.

Endreinigung und Abgabe gut planen

Am Tag der Wohnungsabgabe prüft die Verwaltung neben den Wänden vor allem die Sauberkeit. Viele Auszüge verlaufen entspannter, wenn eine Reinigungsfirma die Endreinigung übernimmt. Über Movline24 vergleichen Sie bis zu 5 Gratis-Offerten geprüfter Reinigungsfirmen, auf Wunsch mit Abnahmegarantie. Mehr dazu auf der Seite Endreinigung, oder Sie starten direkt Ihre Anfrage. Ob eine Firma auch kleinere Malerarbeiten übernimmt, klären Sie direkt mit ihr. Was bei der Abnahme sonst noch zählt, steht in der Checkliste Wohnungsabgabe.

Wenn eine Malerrechnung kommt

Schickt Ihnen die Verwaltung nach dem Auszug eine Rechnung für Malerarbeiten, bezahlen Sie nicht sofort. Prüfen Sie zuerst, ob die Forderung berechtigt ist und richtig berechnet wurde.

• Protokoll vergleichen: Steht der Schaden im Abgabeprotokoll, das Sie unterschrieben haben? Was dort nicht vermerkt ist, lässt sich später schwer begründen.
• Alter des Anstrichs klären: Fragen Sie, wann zuletzt gestrichen wurde. Davon hängt Ihr Anteil ab.
• Belege verlangen: Lassen Sie sich Offerte oder Rechnung des Malers zeigen und prüfen Sie, ob nur die betroffenen Räume verrechnet werden.
• Schriftlich reagieren: Sind Sie nicht einverstanden, teilen Sie das der Verwaltung schriftlich und mit Begründung mit.
• Mietzinsdepot im Blick behalten: Die Bank gibt das Depot grundsätzlich nur mit Zustimmung beider Seiten frei, ausser es liegt ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder ein Gerichtsurteil vor oder die Vermieterschaft hat innert eines Jahres nach Mietende keine Forderung geltend gemacht.

Schon beim Einzug vorsorgen

Ob ein Fleck neu ist oder schon vorher da war, lässt sich beim Auszug nur mit einem guten Protokoll beweisen. Halten Sie beim Einzug alle Mängel an Wänden und Decken fest und fotografieren Sie sie. Wie das geht, erklärt der Ratgeber Mängelliste beim Einzug. Notieren Sie auch, wann die Wohnung zuletzt gestrichen wurde. Diese Angabe entscheidet später über den Zeitwert.

Häufige Fragen

Muss ich beim Auszug die Wände weiss streichen?

Nein, nicht bei normaler Abnützung. Haben Sie die Wände ohne schriftliche Zustimmung farbig gestrichen, müssen Sie den ursprünglichen Zustand wiederherstellen oder die Kosten anteilig tragen.

Wie lange hält ein Wandanstrich laut Lebensdauertabelle?

Ein Anstrich mit Dispersionsfarbe gilt meist nach acht Jahren als amortisiert. Je nach Material und Tabelle können die Werte abweichen.

Was zahle ich, wenn der Anstrich älter als acht Jahre ist?

Für den gewöhnlichen Neuanstrich in der Regel nichts, weil der Zeitwert null ist. Eine Ausnahme ist ein Spezialanstrich gegen Nikotin.

Darf ich vor dem Auszug selber streichen?

Ja, wenn die Verwaltung einverstanden ist. Verwenden Sie die gleiche Farbe und arbeiten Sie sauber, sonst drohen Kosten für Nacharbeiten.

Sind Nikotinflecken normale Abnützung?

Nein. Nikotinverfärbungen gelten als übermässige Abnützung. Sie zahlen anteilig nach Alter des Anstrichs und einen allfälligen Isoliergrund voll.

Zahlt die Haftpflichtversicherung den Maler?

Die Privathaftpflicht deckt viele Mieterschäden, nicht aber normale Abnützung. Manche Policen schliessen Schäden durch Rauchen aus. Prüfen Sie Ihren Vertrag.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit über Kosten können Sie sich an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen Ihres Kantons wenden. Angaben ohne Gewähr, Stand November 2026.